徽州地产大王兴衰记
在上海拥有整整两条街会积累起多少财富？以现在沪上动辄三四万的房价来算，即使身家过亿，恐怕也不敢妄言能买得起整整两条街。但是，如果将历史的轮盘拨回到上个世纪初，徽商程谨轩、程霖生父子坐拥上海“两条龙”，地产大王在上海滩上呼风唤雨，名声大噪，又是何等的气派。
站在上海南京西路1550号花园住宅的门口，观望着这座倾尽人力、财力打造而成的庭院，不禁想到它昔日的主人——程氏家族三十多年的风云岁月。而这个老宅子也成了上海滩富可敌国的“地皮大王”峥嵘岁月的最后见证。
富一代：万贯家财平地起
程谨轩，又名程谨斋，安徽省歙县富碣乡人，原是木工手艺匠人，因幼年出过天花，面颊上有少数麻点，人称“麻皮木匠”或称“程麻皮”。十里洋场，寸土寸金，许多人在这里上演一夜暴富的神话，在这个冒险家的乐园里，程谨轩也完成了从穷小子到地产大亨的巨变。
关于程谨轩的发迹，曾经有一个故事广为流传：在打工时，他曾拾得一个包，里面装有巨额现钞和汇票，他没有将包占为己有，而是坐等失主并如数归还。也许应了那句话，好人有好报，失主正是洋行的经理，他允以重金酬谢，但程谨轩坚辞不受，于是经理便邀他到洋行工作。
不管这个故事的真实性有多高，可以想见，上世纪初的上海滩是一个有财闯遍天下，无势寸步难行的世界，鱼龙混杂，无财无势的程谨轩要想在这开创一个属于自己的地产世界难于上青天。即便如此，他还是白手起家，继而成为了一代叱咤上海房地产界的风云人物，没有点能力和手腕恐怕很难做到。
初来上海滩，为了生计，程谨轩只能去码头搬行李赚些辛苦钱，上海洋人多，久而久之，他也学到了一些简单的英语。精明能干加上能吃苦，程谨轩很快就在工人中混熟了脸，并晋升为包工头。在一次建筑工程中，倒下的墙砸伤了他手下的两个工匠。
几经周折，程谨轩查出是英方的黏土供应商卖出了劣质黏土。他带着受害工匠的诊断书和黏土样品去英国领事馆与供应商理论，结果获得了相应的赔偿。自此，他的建筑队规模日益壮大，而他也在短时间内扩充了人脉资源，并渐渐开始了与房地产业的接触。不安于现状的程谨轩为了目标在不断寻找着合适的机会。
成功的人总能在合适的时机把握住机会，程谨轩自然也不例外。他效力的沙逊洋行遇到了棘手的问题：当经营的主要方向转入房地产后，专供中国商民居住使用的大批旧式里弄房屋即将逾越租界当局所规定的25年的年限，必须更新。
但是，囿于资金有限，洋行不得不忍痛出卖地产，而程谨轩出的主意让洋行经理大为赞赏。程谨轩建议将这些陈旧的里弄连同基地，以较长的年限出租与人翻建新房，收到的地租即可抵偿房租，等到租地期满还能取得地上房屋，且不失其拥有大量地产的纳税人地位，不影响他对租界事务的发言权。
随后，程谨轩承租了这些旧房及基地，并利用拆下的废旧材料翻建新房。在经营中，他凭借自己良好的信用和拥有的地产取得了贷款，又接受他人的房地产抵押而放贷，几经翻转，手上的资金如滚雪球般越来越大。
程谨轩看准了上海的地价普遍上升的趋势，尤其注意到西区地价上升的势头将超过已经繁盛的中区，于是他毫不犹豫地出手，将手中所有能调动的资金都用于购置西区地产，并将新购的地产再押款，再购置。
收益几乎是立竿见影的，很快他手上的西藏路以西地段的价格就从每亩100两涨到了10000两。几次买进卖出后，程谨轩终于成为叱咤房地产界的风云人物——有着“中国哈同”之称的“地皮大王”，人称“沙（沙逊）哈（哈同）之下，一人而已”，这位白手起家的安徽木匠，终其一生终于成为上海滩最富有的人。
富二代：穷奢极欲败家财
有了程谨轩的铺垫，程家在上海的风头一时无人出其右。程谨轩膝下只有两个儿子，长子是个聋哑残疾人，次子名程霖生。当程谨轩逝世后，千万遗产全部由程霖生掌握，穷奢极欲的生活远胜父辈。
程谨轩遗产中绝大部分是房地产，尤其是程氏在今南京西路常德路口有地产数十亩，坐北面南，地段优越。据资料记载，程霖生选作程氏新宅，面南沿南京西路建门楼，门外安放石狮一对，在口字形正宅门前广场，筑池养鱼，以鱼与余同音，取其口彩；
正宅内侧，环以游廊，大小房间数十间，配以当代最豪华的陈设。程霖生向来不喜西方建筑物外观，却也不爱中国式宫殿式建筑，更相信阴阳五行、风水、看相，所以特别授意建筑师为他设计了一座外围封闭，内绕游廊主屋，配房前门楼，双狮拱卫格局的花园洋房。
自小生活富庶的程霖生在父亲的纵容下染上了鸦片瘾，又对古董字画产生了浓厚的兴趣，尤其喜欢石涛的画，不惜花费巨资打造了“石涛堂”。一些文物商人和掮客故意奉承，说他有一双法眼，向他推荐了无数的文物作品，甚至其中还夹杂了大量赝品来冒充稀世珍宝，程霖生来者不拒，对于自己喜欢的作品大多照单全收，无良商人在他口袋里挖到了重金。
因为石涛的画，程霖生还和张大千结下梁子。张大千是当时模仿石涛的高手，号称“石涛再世”，为了惩罚程霖生的不懂装懂、夺人所爱，他笔下的“石涛画”源源不断地流进了程霖生的“石涛堂”。
对这段过节，程霖生始终是介怀的，他的“石涛堂”对张大千闭门不纳。不过，他可以不让张大千踏进“石涛堂”一步，却无法阻止张大千手制的赝品入驻“石涛堂”。
生活富庶的程霖生也曾想过要有一番建树，以维系父亲传下来的家业，所以他四面出击，古董收藏、创办实业、入股银行都是他曾经涉足的行业，甚至还将地产秘密抵押给银行套现投机黄金。
大举借债投资，随着一张张地契签名抵押，程霖生开始没了章法，想停下已经是不可能，可这时，程家人却都还被蒙在鼓里，这些都为程家的衰败留下了伏笔。
由于风水先生为他相宅，说他的新宅“地脉悠长”，是大富之家；星相术士也告诉他“流年”大利，必将暴富。所以，在1927年至1929年前后上海标金市场涨落极大之际，他大胆做起标金投机。初战告捷，他更是对风水之说笃信不疑，更加大胆地买空卖空，盈亏常以数十、百万计。这一类似赌博的投机，等待他的却是失败。
1929年，世界经济危机爆发，很快波及全球。受其影响，中国黄金市场出现异动，扬言要操纵中国黄金市场的程霖生，资金周转出现了严重的问题。当投机遭到失利、手头现金拮据时，程霖生本可借助在上海的名望和地产作为抵押在银行借款周转，但是，程霖生没有想过要收手，反而愈陷愈深，向银行借不到钱后，他不得不转向外籍银行借款。
他曾向英商德和洋行借款300万两，代价便是家里的大量房产。这一次他还是赌输了，不顾一切的翻本，最后等待的却是更大的失败。
由于经济危机的影响，房子卖不出去，程霖生无法获得资金周转，曾经风光一时的程氏家族还是败了，程霖生不得不宣告破产。到1931年破产清理时止，他的欠债已超过规银2000万两，虽有价达规银一千余万两的财产，却已资不抵债。
相较之下，和程家几乎一时发迹的周湘云家族却在这场经济危机中全身而退，周家的房子被设计师设计成了一条大船的模样，就是因为想告诫子孙“小心驶得万年船”，让子孙知道“创业难，守业更难”。
程谨轩、程霖生父子二人叱咤十里洋场几十年，最终却落得个破产的下场。豪赌心理，缺乏对下一代进行正确的教育可能都是程家败落的原因，让人哀叹的同时，却也是最好的一课。
